วิธีการตรวจสอบหลักฐานการครอบครองอสังหาริมทรัพย์

วิธีการตรวจสอบหลักฐานการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ก่อนซื้อขายหรือโอนสิทธิ์

ในยุคที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง การตรวจสอบ หลักฐานการครอบครอง ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนไม่ควรมองข้าม เพราะหากละเลย อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมาย หรือสูญเสียเงินจำนวนมากได้ในภายหลัง

บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับวิธีการตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้คุณมั่นใจก่อนตัดสินใจลงทุนหรือทำสัญญาใดๆ

1. ตรวจสอบ “โฉนดที่ดิน” (น.ส.4 จ)

โฉนดที่ดิน คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ระบุชัดเจนถึง

• ชื่อเจ้าของ

• เลขที่โฉนด

• ขนาดและตำแหน่งที่ดิน

• หนังสือรับรองการครอบครองถูกต้องตามกฎหมาย

ให้ตรวจสอบกับ สำนักงานที่ดิน ว่าเป็นโฉนดจริง ไม่มีการปลอมแปลง หรือมีภาระผูกพัน (เช่น การจำนอง หรือถูกอายัด)

2. ตรวจสอบ “หนังสือแสดงสิทธิครอบครองอื่นๆ”

นอกจากโฉนด ยังมีเอกสารประเภทอื่น เช่น

• น.ส.3 / น.ส.3 ก (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)

• ส.ค.1 (หนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน)
  ซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ แต่สามารถนำไปขอออกโฉนดได้ในบางกรณี
  ควรตรวจสอบว่าเอกสารเหล่านี้ออกโดยหน่วยงานรัฐ และระบุตำแหน่งที่ดินชัดเจน

3. ตรวจสอบเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ย้อนหลัง

การดู ประวัติการเปลี่ยนมือเจ้าของ ผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ จะช่วยให้มั่นใจว่าไม่มีข้อพิพาทหรือการฟ้องร้องย้อนหลัง
สามารถขอคัดสำเนาการโอนกรรมสิทธิ์ได้ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูว่าเจ้าของคนปัจจุบันมีสิทธิอย่างถูกต้องหรือไม่

4. ตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ

ที่ดินหรือทรัพย์สินอาจมีภาระ เช่น

• การจำนอง

• การถูกยึด

• การเป็นคดีความ
  ควรขอตรวจสอบจากสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่โดยตรงว่า ทรัพย์นั้นมีภาระใดติดอยู่หรือไม่

5. ตรวจสอบแผนผังที่ดินและเขตเวนคืน

ควรขอดู แผนผังที่ดิน (ระวาง) เพื่อดูว่า

• ที่ดินทับซ้อนกับเขตสาธารณะหรือไม่

• มีแผนเวนคืนของรัฐหรือหน่วยงานใดหรือไม่

• มีการรุกล้ำลำน้ำ ทางสาธารณะ หรือที่ดินผู้อื่นหรือไม่

สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน หรือเทศบาล/อบต. ในพื้นที่

6. ตรวจสอบชื่อเจ้าของในบัตรประชาชน

ควรขอสำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย
เพื่อตรวจสอบว่า เป็นบุคคลเดียวกับที่ระบุไว้ในโฉนด
หากเป็นการขายโดยตัวแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

7. ใช้บริการทนายความหรือนิติกรตรวจสอบให้

หากไม่แน่ใจเรื่องเอกสาร หรือกลัวพลาดในจุดสำคัญ
การจ้างผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความหรือนิติกรด้านอสังหาฯ มาช่วยตรวจสอบ
จะช่วยลดความเสี่ยง และทำให้มั่นใจในกระบวนการซื้อขายมากยิ่งขึ้น